Что делать если застройщик обанкротился, а дом не достроен? Руководство к действию

Чаще всего, когда дольщики говорят, что застройщик обанкротился, они имеют в виду не банкротство в юридическом смысле этого слова, а ту неприятную ситуацию, при которой компания продолжает работать, но уже не может довести стройку до конца. В этой статье мы разберём, что делать в обоих случаях. И когда девелопер действительно признан банкротом по суду, и когда сроки сдачи объекта затягиваются до бесконечности.

Вариант 1. Ужасный конец

Для начала давайте внесём в ситуацию ясность с точки зрения закона. Что значит «банкротство предприятия»? Это признанная арбитражным судом ситуация, в которой юридическое лицо или индивидуальный предприниматель не может отвечать перед кредиторами по своим обязательствам.

банкротство застройщика

Итак, сказать, что ваш застройщик банкрот вы можете только когда уже состоялось заседание арбитража и вынесено соответствующее решение. В Российской Федерации комплекс вопросов связанных с этим правовым институтом регулирует Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 127-ФЗ. Ознакомиться с текстом этого документа можно, например, здесь .

Иными словами, должно быть выполнено два требования:

  1. Состоялось заседание Арбитражного суда.
  2. Вынесено решение о признании компании банкротом.

По идее, дольщики должны быть уведомлены о такой ситуации, но если вам совсем не повезло, и застройщик окончательно махнул рукой на свои дела, то можно воспользоваться онлайн-ресурсами.

И в той, и в другой базе проще всего искать информацию по ИНН фирмы.

Итак, вы установили, что ваш застройщики официально находится в этих списках. Что дальше? Интернет сегодня пестрит вредными советами – иначе их не назовёшь – о том, как должны поступать в таких случаях обманутые вкладчики.

Поэтому позвольте, я вначале вкратце пройдусь по этим распространённым рекомендациям и объясню, почему на них не стоит тратить время. А затем мы поговорим о том, что действительно нужно будет сделать.

Бесполезные шаги

Судиться

Чтобы понять бессмысленность этой затеи, давайте вкратце рассмотрим, как проходит процедура банкротства. На предприятие назначается конкурсный управляющий, который оценивает активы фирмы и формирует конкурсную массу. Далее конкурсная масса реализуется на аукционах, а деньги выплачивают кредиторам в порядке очерёдности.

Несложно догадаться, что если руководитель вашей компании оказался мошенником, то все активы оттуда давным-давно выведены. У фирмы на балансе только столы, авторучки, да ещё недостроенные дома, найти на которые покупателей за нормальную цену практически нереально. И даже если директор компании был человеком кристальной честности, то банкротство означает простую вещь – фирма закредитована по максимуму и не смогла найти деньги на продолжение строительства. То есть, никаких активов, таких как оборотные средства, подсобные помещения, строительная техника, у неё, скорее всего, уже не осталось.

При этом существуют четыре очереди кредиторов:

  1. Граждане, перед которыми должник несёт ответственность за причинение вреда жизни и здоровью
  2. Коллектив предприятия (зарплата и пособия)
  3. Дольщики
  4. Другие кредиторы (например, банки)

То есть, выиграв суд и получив на руки исполнительный лист о взыскании денег с застройщика, вы становитесь в хвост длинной очереди. Особенно стараться ради вас ни судебные приставы, ни конкурсный управляющий не будет. А если учесть, что в предбанкротном состоянии предприятия копят солидные долги по зарплате, то останется на вашу долю немного.

Обманутые дольщики. Результат суда

Кстати, самостоятельно подготовить исковые заявления в арбитраж сложнее, чем в суд общей компетенции. Для этого требуется высокая квалификация юриста. Поэтому ко всему прочему придётся ещё и потратиться на дорогостоящего адвоката, который оформит бумаги и с удовольствием походит по судам за ваш счёт, прекрасно понимая, что ваши перспективы нулевые. Другой вариант ещё хуже и сложнее.

Достраивать дом

Для этого вам вначале нужно объединиться с другими дольщиками и прийти к соглашению, что вы создаёте жилищный кооператив и будете достраивать объект. Затем опять-таки, придётся идти с иском в арбитраж и указать в иске, что вы просите удовлетворить требования путём передачи жилых помещений и/или объекта незавершённого строительства. При этом в законе прописана куча дополнительных требований, останавливаться на которых здесь излишне, однако, на их основании ваш иск могут спокойно оставить без удовлетворения.

Достраивать догострой

В общем, мытарства те же, что и в первом способе, только вы получите долгострой (опять-таки, с учётом своей очереди!) и будете вынуждены искать новую строительную компанию и деньги на завершение работ. Третий вариант проще, но бесполезнее

Вставать на учёт в реестр обманутых дольщиков

Данный реестр – это мертворождённая инициатива российских властей, призванная помочь гражданам, лишившимся денег на проблемных новостройках.

Регулируется его деятельность следующими документами:

Дольщики могут претендовать на включение в реестр в нескольких случаях. Банкротство застройщика – один из них. Считается, что в дальнейшем вашими проблемами займётся государство, постепенно выделяя жильё для лиц, стоящих на очереди в реестра. На середину 2018 года этот механизм полноценно работает только в некоторых регионах – Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Ленинградской и Ростовской областях.

реестр обманутых дольщиков

Для того, чтобы попасть в реестр, нужно обратиться в Управление по строительству вашего региона (он может называться региональным Министерством строительства, если местные чиновники люди с амбициями). Там вам обязаны объяснить, какие документы нужно собрать, предоставить шаблон заявления и принять его.

Однако делать этого я не рекомендую, поскольку, таким образом, вы отказываетесь от всех своих претензий к застройщику и обязуетесь ждать, пока добрый дядя решит ваши жилищные проблемы. Не факт, что он сделает это быстро и тем способом, который вам понравится.

Так что же, всё-таки, делать? А вот что.

Правильный порядок действий

Заключая с вами договор долевого строительства застройщик по закону обязан страховать сделку. Этот страховой договор должен быть у вас на руках, вместе с пакетом всей документации. (Если нет – обращайтесь в местное отделение МФЦ за копией).

В нём прописан один-единственный страховой случай – а именно, банкротство. Если ваш дело вашего застройщика уже попало в картотеку арбитражного суда, а сведения о нём внесены в общероссийский реестр сведений о банкротстве, значит, страховой случай наступил.

Страховка при банкротстве застройщика

А это значит, что вам нужно нанести личный визит в страховую компанию, узнать, какие документы нужно собрать и каким образом оформить заявление. Сумма страховых выплат и срок, в который вы их увидите, зависит от множества факторов. Вероятнее всего, вы просто сможете вернуть свои деньги, которые заплатили застройщику. Да, при таком неприятном варианте вы потеряли время и не получили квартиру, но, как минимум, остались при своих.

Поверьте, что это гораздо лучше, чем портить нервы в арбитражах, кормить юристов и ждать своей третьей очереди в списках кредиторов.

Остаётся добавить, что если страховая компания откажется платить деньги и начнёт предлагать вам обращаться в суды либо заниматься чем-то подобным, то ваш путь лежит в надзорные органы – Прокуратуру и Роспотребнадзор. Где смогут найти убедительные аргументы, чтобы добиться от страховщиков исполнения договора.

Вариант 2. Ужас без конца

Такая ситуация действительно похожа на кошмарный сон. Застройщик официально не является банкротом, он продолжает вести хозяйственную деятельность, директор ездит на джипе и вроде неплохо себя чувствует. Однако сроки сдачи объекта переносятся раз за разом.

Вам обычно раз за разом предлагают заключить дополнительные договоры, в которых сроки сдвинуты, и никакая компенсация для вас не предусмотрена. Стройка замерла либо жизнь там едва теплится. На просьбу объяснить, что происходит и когда дом будет сдан в эксплуатацию, вам долго и вежливо объясняют, что фирма испытывает временные трудности, денег нет, деньги ищут, всё будет в порядке, нужно только потерпеть. Этот режим ожидания может тянуться годами. И время здесь оказывается одним из ключевых факторов для оценки ситуации.

Действия при просрочке до года

Что делать? Прежде всего, нужно выключить вполне простительные эмоции и с холодной головой разобраться в ситуации. В 9 из 10 процентов случаев, ваш застройщик не мошенник. Он действительно не рассчитал свои силы и хочет завершить объект ещё больше вашего, но денег для этого нет.

Причина в том, что большинство девелопинговых компаний в России и мире в неявном виде работают по принципу финансовой пирамиды. Деньги, собранные с дольщиков, и полученные на строительство кредиты идут не на постройку именно вашего дома, а на достройку предыдущих объектов!

И если те дома уже успешно построены и сданы, значит, средств у предприятия нет. Чтобы достроить ваш дом, ему, как воздух, нужны новые деньги, которые оно может получить только под новые проекты. Схема прекрасно работает на растущем рынке, но как только происходит падение спроса, бизнес начинает рушиться, как карточный домик.

Если задержка составляет менее года, то хорошо подумайте, прежде чем предпринимать какие-то действия против девелопера. Если вы и остальные дольщики начнёте судиться, будете писать жалобы, подключите СМИ, то это почти 100% будет означать окончательное падение деловой репутации вашего застройщика. А значит, что он не сможет найти покупателей на свои перспективные проекты (которые на самом деле нужны, чтобы достроить ваш дом!). Да и больше ему денег никто не даст, включая банки и деловых партнёров.

Долгострой

Поэтому если видите, что застройщик действительно пытается что-то делать, то сожмите зубы, ждите и ни в коем случае не начинайте «топить» его раньше времени. Говорите всем знакомым, что дела со стройкой обстоят нормально, пишите позитивные комментарии на форумах в местных СМИ, убедите остальных дольщиков поступать так же.

Поймите, что вы так поступаете не от большой любви к застройщику, а чтобы помочь ему завершить стройку. Ваша задача не «отомстить и наказать», а вступить в право собственности. Потом пусть с компанией происходит что угодно, вас это уже не касается.

Действия при просрочке больше года

Совершенно по-другому нужно себя вести, если строительство окончательно превратилось в безнадёжный долгострой. Иногда для этого нужен год, иногда ситуация становится понятной гораздо раньше – временной интервал приведён оценочно.

Если в итоге стройка окончательно встала и застройщик ничего не делает, значит, вы столкнулись с одним из двух печальных вариантов:

  • вам «повезло» нарваться на мошенничество;
  • ситуация в фирме такая, что исправить своими силами застройщик уже ничего не может.

Здесь тоже есть важные моменты, которые необходимо уяснить.

Во-первых, деньги, чтобы достроить ваш дом в природе существуют, и вы можете их получить. Они лежат в так Фонде защиты прав дольщиков – участников долевого строительства. Он формируется силами самих девелоперов, которые с 2017 года по закону обязаны перечислять туда 1,2% от каждого договора долевого участия.

АИЖК ДОМ.РФ

Управляющей организацией Фонда является государственная структура – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АО «АИЖК»). Со 2 мая 2018 года эта контора была переименована в АО «ДОМ.РФ», однако, обычно в деловом обиходе используется старое название. О работе этой любопытной организации можете более подробно почитать на их официальном сайте. Кроме того, есть у фонда бесплатная горячая линия: 8-800-7007-214. Можете пообщаться со специалистами, однако, особого смысла в этом нет, так как лично вы получить доступ к ресурсам фонда не сможете.

Во-вторых, подрядчиков, готовых взяться за проблемный объект и довести дело до конца в случае стабильного финансирования, более чем достаточно.

И в третьих, существует только одна сила, которая может решить вам вашу проблему, выбить деньги из Компфонда долевого строительства, разобраться с застройщиком и найти подрядчика. Это чиновники. Государство.

Во всех известных мне случаях долгострои были завершены только после того, как проблемой активно занялись официальные власти.

Пример решения проблемы

Самый известный и убедительный пример – ситуация с крупнейшим застройщиком РФ, группой компаний «СУ-155». С 2014 года у строительного консорциума, в который входит более 100 компаний в 54 регионах страны, начались проблемы. Строго говоря, с 2008 года частные соинвесторы жаловались на то, что предприятия затягивают сроки, сдают дома ненадлежащего качества, предлагают дольщикам сомнительные схемы. Однако до поры бизнес работал, и более того, в том же 2014 году компания возглавила ТОП российских девелоперов.

Обманутые дольщики СУ-155
Благодарные дольщики СУ-155

Финалом стали иски о банкротстве от пяти банков-кредиторов, которые потребовали возврата задолженности. Неожиданно выяснилось, что денег у корпорации нет. Стройки по стране встали, дольщики начали выходить на митинги.

В итоге властям пришлось создавать специальную комиссию во главе с Игорем Шуваловым, занимавшим тогда пост первого вице-премьра (!). Туда вошли тогдашний глава Минстроя Александр Мень, владельцы компании, представители банковского сообщества.

В итоге была утверждена концепция завершения строительства жилых объектов. Согласно ей средства на достройку выдал государственный банк «Российский капитал». А для контроля над стройками создали отдельное предприятие ООО «РК Строй», часть объектов передали другим застройщикам. Всего доделывать пришлось 145 жилых домов в 14 регионах России. Кстати, официально банкротом СУ-155 была признана только 14 апреля 2016 года.

В случаях с более мелкими компаниями вмешательства на уровне министров и первых лиц государства не понадобилось, однако, и там ситуацию приходилось разруливать губернаторам и региональным минстроям.

Пошаговая стратегия

К сожалению, существующие правовые механизмы для защиты прав дольщиков, такие, как судебные иски, обращение в АИЖК, реестр обманутых дольщиков для простого гражданина громоздки и бесполезны. Единственно, что по настоящему принесёт эффект – это подключить к своим проблемам власть.

Это не так просто. Чиновники такие же разгильдяи и бездельники, как и все нормальные люди. Меньше всего им хочется оторваться от сплетен и посиделок в соцсетях и начать решать ваши запутанные вопросы. Заставить их работать можно только с помощью общественной шумихи и грамотно построенной информационной кампании.

бумажная война
Готовьтесь к затяжной информационной войне

Если выше мы говорили, что при временных трудностях у застройщика лучше сидеть тихо, чтобы не навредить фирме, то теперь терять им и вам уже нечего, так что стратегия становится прямо противоположной. Необходимо максимально привлечь внимание к своей ситуации, сделать её резонансной, чтобы заставить власти шевелиться.

И здесь главное не делать ошибок.

Ни в коем случае нельзя заниматься противоправными действиями, перекрывать трассы, опускаться до оскорблений и угроз.

В крайнем случае можно провести согласованный по всем требованиям митинг возле руководства региона, а возможно, и этого не потребуется.

Другая ошибка – избегайте обращаться за помощью к скандальным или маргинальным политикам. Не будем называть имена, полагаю, вы и так представляете, что за персонажи любят пиариться на протестных настроениях. Таким образом вы быстро испортите себе репутацию и ничего не добьётесь.

Не рекомендуется засыпать все инстанции горами однотипных жалоб и заявлений. Органы власти, вопреки тому, что о них думают, устроены довольно разумно и очень быстро координируют свои усилия, когда им это нужно. Поэтому если вас станет слишком много, на вас просто перестанут обращать внимание.

Реальный эффект принесут несколько грамотно составленных заявлений в «правильные инстанции» и аккуратная, но настойчивая информационная кампания. Ориентировочно пошаговый план действия может быть таким.

Шаг 1. Объединяйтесь

Проблемы одного человека мало кого-то волнует, недовольная группа товарищей уже представляет собой силу, с которой нужно считаться.

Ищите других обманутых дольщиков в соцсетях, на форумах в местных СМИ, и среди знакомых. Создайте свою группу вконтакте, куда будет выкладывать все документы и информацию о ходе дела. Пригласите в группу местных чиновников, которые по профилю отвечают за строительный комплекс. Сегодня ведение собственных аккаунтов мэрам и губернаторам практически вменено в должностные обязанности. Обычно занимается этим пресс-служба, либо какой-то аналитический отдел, который собирает вопросы и подготавливает ответы. Хотя есть и энтузиасты, самостоятельно общающиеся с гражданами.

Минус этого шага – чем больше вас будет, тем больше будет неразберихи. Все будут предлагать свои варианты, как правило, продиктованные эмоциями и нерабочие. С первых шагов берите инициативу в свои руки, либо найдите грамотного лидера, который будет к вам прислушиваться.

Шаг 2. Подключите надзорные инстанции

Составьте коллективное заявление, с изложением вашей ситуации в Прокуратуру и региональное отделение Роспотребнадзора. Дождитесь ответа в месячный срок и ничего пока не предпринимайте.

Шаг 3. Обратитесь в СМИ

Вряд ли за ваш случай возьмутся официальные издания, в учредителях у которых мэрия либо администрация области. Также не рекомендуется связываться с откровенной оппозицией, которая загубит всё дело.

Попробуйте пообщаться с деловыми изданиями, либо представительствами федеральных газет в своём регионе – «Комсомольская правда». «АиФ», «Аргументы недели», «Московский комсомолец», издания ИД «Провинция» (они в каждой области называются по-разному). Позвоните на местные телеканалы.

Тема обманутых дольщиков острая и интересная, так что нормальные журналисты должны рано или поздно вами заинтересоваться.

Шаг 4. Идите в политику

Когда у вас будет сформирован достаточный объём материалов, заявлений, результатов проверок, газетных статей, наступает пора обратиться к своим депутатам. В идеальном варианте это могут быть члены областного собрания, либо ваш депутат Госдумы. У всех них есть приёмные, адреса и время работы которых вы можете найти в сети. Будет полезным также посетить общественную приёмную «Единой России», даже если вы не являетесь пламенным сторонником этой политической партии.

Шаг 5. Поддержка общественных организаций

Обязательно обратитесь в Общероссийский народный фронт (ОНФ) в вашем регионе. Это мощная проправительственная структура, которая формально является общественной организаций и не имеет никаких полномочий, однако, на самом деле располагает серьёзными ресурсами.

Ищите единомышленников везде. Это могут быть общества по защите прав потребителей, комитеты обманутых дольщиков из других городов, национальные диаспоры, ветеранские организации (конечно, если у вас есть дольщики из этих категорий).

Ваша задача – поддерживать постоянный общественный интерес к ситуации. Заставить власти, наконец, оторваться от кресел и вникнуть в вашу проблему. Это единственный эффективный путь, с помощью которого вы сможете сдвинуть дело с мёртвой точки и защитить свои права.

Заключение

Попасть в категорию обманутых дольщиков – серьёзное испытание для нервов и здоровья человека. В этой статье я постарался обобщить опыт своих знакомых и рекомендации экспертов, которые помогут вам выйти из этого испытания с минимальными потерями. А всем остальным желаю, чтобы никогда в своей жизни не пришлось воспользоваться этими советами.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (3 оценок, среднее: 4,67 из 5)
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *